Квартира без риска, или два десятка полезных советов

Дата обновления статьи 22.03.2024 год.

В 90-е годы рынок недвижимости считался самым криминализированным наряду с авторынком. Особенно это относилось к долевому строительству, где права граждан нарушались многократно. Сегодня ситуация изменилась благодаря совершенствованию законодательства и введению всех участников указанного сегмента в правовое поле.

Действуют многие законодательные акты, регулирующие права и обязанности сторон и защищающие их интересы на первичном рынке. Однако никто не сможет так эффективно бороться за свои интересы, как сам гражданин. Поэтому не лишним будет запомнить несколько простых правил, призванных помочь участнику долевого строительства остаться и при квартире, и при деньгах.

Эксперт в вопросах недвижимости Сергей Малахов говорит: «Сегодня рынок купли — продажи недвижимости прозрачен. Цифровизация  докатилась и до этого сегмента экономики. Госуслуги, МФЦ, Росреестр, Банки, риэлторы и другие участники рынка помогают гражданам купить «белую» недвижимость. Кроме того, уже давно сформировалась положительная судебная практика, где суды защищают законные интересы добросовестных участников рынка недвижимости.»

ДВАДЦАТЬ ЗАПОВЕДЕЙ ДОЛЬЩИКА

1. Проверьте сайт застройщика.
2. Обратитесь в отраслевые организации строителей – объединения СРО, «Нострой», Союз строителей и им подобные.
3. Съездите на экскурсию на объекты компании.
4. Самостоятельно побывайте на объектах компании.
5. Определитесь с конструктивом дома.
6. Самостоятельно почитайте о методах и способах строительства – панель, монолит.
7. Убедитесь в наличии инфраструктуры.
8. Учтите локацию новостройки.
9. Выберите «комплектацию» или степень готовности квартиры.
10. Проверьте перечень необходимых документов у застройщика.
11. Убедитесь в том, что проект многоквартирного дома соответствует проектной декларации.
12. Проверьте дату регистрации компании под продвигаемым брендом.
13. Ознакомьтесь с историей деятельности застройщика за несколько предыдущих лет.
14. Поинтересуйтесь прибылью за текущий год.
15. Совершите визит в офис застройщика.
16. Поищите отзывы в интернете и соцсетях.
17. Ознакомьтесь с действующим законодательством в области долевого строительства (ДДУ, эскроу-счета).
18. Узнайте номер дома по генплану и адрес.
19. Найдите в сети район по генплану, где планируете приобрести жилье.
20. Наведите справки о партнерах застройщика, в том числе финансовых.

СТРОИМ КВАРТИРУ В ПРЯМОМ ЭФИРЕ

Итак, знакомство со строителем вашей новой квартиры следует начинать с сайта застройщика. Там должны присутствовать правоустанавливающие документы – устав, проектная декларация, дата регистрации компании. Обязательно посмотрите внизу странички, когда портал обновлялся последний раз – если это было полгода назад, с таким застройщиком лучше дела не иметь. В разделе «Контакты» проверьте наличие телефонов, почты, формы обратной связи.

На сайте также должны присутствовать: перечень объектов, уже выполненных и находящихся в работе, а также фотографии тех и других. Отлично, если организована трансляция он-лайн с веб-камеры. Тогда, коль скоро выбор уже сделан в пользу этого застройщика, вы сможете в «прямом эфире» наблюдать за строительством своего нового жилья.

Если сайт не внушает особых подозрений, настало время проверить репутацию застройщика с помощью других источников. Практически все крупные компании состоят в отраслевых объединениях строителей. Это могут быть объединения по признаку саморегулирования (СРО), «Нострой», Союз строителей и им подобные. Нашли упоминание о компании – одним поводом для беспокойства будет меньше. Эти организации дорожат своей репутацией, работают в тесной связке с органами государственной власти и не станут держать в своих рядах сомнительных участников.

В борьбе за клиента и желании показать товар лицом многие предприятия используют различные формы привлечения потенциальных заказчиков. Популярны, в частности, автобусные экскурсии на строящиеся объекты. Однако здесь не исключено, что экскурсантам покажут так называемые «потемкинские деревни». Поэтому целесообразно потом посетить известные вам стройплощадки самостоятельно. Следует обратить внимание на культуру ведения работ, технику, складирование материалов, обеспечение безопасности и прочие аспекты.

А ВЫ СОГЛАСНЫ НА ПАНЕЛЬ?

На этапе выбора застройщика пора задуматься о том, какой конструктив дома для вас наиболее привлекателен. Здесь выбирать особо не из чего – по убыванию цены это выглядит так: кирпич, кирпич-монолит, панель.

1. Кирпич – самый экологичный, однако выше 12 этажей из него не построить. «У кирпича пониженные деформативные и прочностные характеристики по сравнению с бетоном», — говорит генеральный директор АО «КТБ ЖБ» Артем Давидюк. Отсюда и ограничение этажности.
2. Монолит и монолит-кирпич — это надежность, долговечность, возможность перепланировки, любая этажность. «Монолитное домостроение практически не ограничивает фантазию архитектора и проектировщика», — свидетельствует Андрей Колочинский, управляющий партнер «ВекторСтройФинанс».
3. Панель в свое время скомпрометировала себя благодаря хрущевкам, однако современные технологии позволили вывести панельное домостроение на новый уровень. Плюсы панели – быстровозводимость и невысокая стоимость, минус – практическая невозможность перепланировок.

Важный момент в выборе застройщика – локация новостройки и необходимая инфраструктура. Пусть в квартире будет все, что необходимо, включая комнату для собаки, но если дом строится в чистом поле, радостно от этого опять же будет только собаке. Семью с детьми обязательно должны заинтересовать наличие вблизи детского сада, старшее поколение – поликлиники, всех – магазинов и прочих жизненно необходимых объектов.

В настоящее время развитие социально-коммунальной инфраструктуры регулируется законодательно. Соответствующие нормы установлены статьей 46.9 Градостроительного кодекса РФ. «Комплексное развитие территории по инициативе правообладателей земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества», введенной федеральным законом от 03.07.2016 N373-ФЗ. Впрочем, как известно, законы существуют для того, чтобы их не исполнять, поэтому важно лично убедиться, что рядом с многоэтажкой уже строятся детский сад, школа, поликлиника, и поинтересоваться сроками сдачи.

Что будет в вашей новой квартире – тоже важно. Сегодня большинство жилья сдается со всем необходимым оборудованием и чистовой отделкой. Но если у вас ест пожелания относительно сантехники, электрики, напольного покрытия, цвета и вида обоев – лучше заранее обговорить все эти условия с застройщиком. Либо придется заключить с ним отдельное соглашение для работы по вашему дизайн-проекту, либо вы принимаете черновой вариант с бетонными либо кирпичными голыми стенами и полом и потом доделываете все сами за свой счет.

В ГЛУБОКОЙ ДУМЕ В ШОУ-РУМЕ

После того, как выбор локации и конструктива сделан, круг потенциальных застройщиков значительно сузится. А это значит, что настала пора знакомиться со строителями лично и нанести визит в офис, или, как теперь говорят, шоу-рум. Убедитесь, что у застройщика имеются все необходимые документы. Это устав, свидетельство о регистрации, свидетельство о постановке на налоговый учет, выписка из ЕГРЮЛ, свидетельство о собственности на пятно застройки, проектная декларация и другие: полный перечень можно найти на специализированных ресурсах в сети.

Проектная декларация заслуживает особого внимания. Зачастую застройщики лукавят, приобретая участок под малоэтажное строительство (не выше 3-х этажей), и возводя там небоскреб. Известно множество печальных прецедентов, когда в таких случаях уже заселенные дома приходилось сносить. Кроме того, поинтересуйтесь прибылью компании за текущий год.

Все полученные сведения внимательно изучите дома. Дополнительно проверьте дату регистрации компании под продвигаемым брендом. Бывает так, что предприятие присваивает себе название компании, успешно действовавшей на рынке 10-20-30 лет назад. Убедитесь, что имеете дело не с двойником.

Попробуйте исследовать историю деятельности застройщика хотя бы за последние 5 лет. Дополнительный источник информации – отзывы в соцсетях и интернете, однако особо доверять им не стоит. А вот партнеры застройщика, в том числе финансовые – это весомая рекомендация. В зависимости от того, с какими банками сотрудничает компания, можно судить о ее надежности.

У застройщика можно узнать номер дома по генплану и адрес. Далее самостоятельно поищите в интернете перспективы развития выбранной локации. Не исключено, что на месте природного заказника вблизи дома через год пройдет скоростная автомагистраль.
За примерами далеко ходить не надо: в Петербурге в Приморском районе между Планерной улицей и Юнтоловским заказником прошла трасса Западного скоростного диаметра. Ранее в Красногвардейском районе почти вплотную к окнам многоэтажек построили путепровод в створе проспекта Косыгина – в рамках подключения к КАД.

О САМОМ ГЛАВНОМ

Но самыми главными гарантами безопасности при приобретении квартиры в строящемся доме выступают, безусловно, два фактора. Это договор долевого участия (ДДУ) и эскроу-счета. В договоре обязательно указываются:

1. Строительный адрес дома.
2. Кадастровый номер участка, на котором построят дом.
3. Этаж и предварительный номер квартиры.
4. Высота потолков, планировка и площадь квартиры.
5. Дата сдачи новостройки.

Эскроу – финансовый термин (англ.). Переводится, как депонирование одним лицом денежных средств или иных активов у третьего лица для выплаты или передачи определенному лицу при выполнении определенных условий. В условиях ДДУ указывается, что оплата квартиры в строящемся доме будет осуществляться с использованием эскроу-счёта. Эскроу-счёт — специальный банковский счёт, на котором хранятся поступившие средства до выполнения одним из участников сделки определенных обязательств. Дольщик вносит на счет деньги за квартиру, застройщик сможет воспользоваться этими средствами только по предоставлении готового жилья.

Прямые расчеты «дольщик-застройщик» исключаются. Никакие другие схемы с 1 июля 2019 года использовать нельзя: ни привлечение средств дольщиков, ни создание ЖСК. Схема предусматривает заключение трёхстороннего договора между банком, аккредитованным Центробанком, покупателем и застройщиком. Эскроу-счета открываются в банке, который финансирует проект застройки.

Центробанк выступает посредником и гарантом хранения средств. Проценты на размещённые на эскроу-счетах средства не начисляются. Банк, в котором открыт такой счет, вознаграждения не получает. Всего в России уже более полусотни банков имеют право на открытие эскроу-счетов. В их числе — Сбербанк, ВТБ, «Альфа-банк», ДОМ рф и другие.

Как видно, все перечисленные советы не так уж трудно принять к сведению. Главное здесь – внимание, последовательность действий и …отсутствие спешки. Только так, многосторонне изучив вопрос, взвесим все «за» и «против», можно избежать возможных рисков и в итоге без проблем вступить в права владельца квартиры в новом доме.

Успехов!

P. S. Сотрудничество, вопросы, предложения и связь с администрацией сайта www.strouka.website по электронной почте: stroykawebsite@gmail.com